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房东的原理(一)

房东之惑

从东方明珠电视塔出发,沿着宽100米的世纪大道步行3公里。到达世纪大道地铁站,朝摩天大楼的空白方向望去,您会看到一个建造于30年前的职工公寓社区:梅园。11000套住宅围拢着冰厂田幼儿园、福山外国语小学和建平西校三所学校,每套住宅的平均面积只有约41平米。但这是面积和人口都将与香港等大的浦东所具有的最好的公办学区房社区。不久前,上海金融和法律研究院的@傅蔚冈 院长在微博上提到这个有着3000多套出租房屋的社区的租赁市场平淡开年。租金停止了连续十几年复合年化增长11%的趋势。作为一个投资者,第一意识是趋势的转折意义重大。考虑到我主持的微博号 @放羊娃的羊皮卷 里有很多房地产业主和投资爱好者朋友,因此写这篇小文章,一则向广大朋友们请教房地产投资的趣味和奥秘,顺便也分享一些上海市房地产投资市场的微观经济学,方便朋友们在管理自己的房产时参考。由于文章比较长,打算边写边贴。

从7平米到700平米,立足上海滩 

春季早上刚到6点,距离东方明珠电视塔正东48公里,有个叫朝阳的村庄。太阳从它旁边的东海海面升起。居住在这个超级都会的2500万人要开始新的一天的生活,在接下来的3个小时内,他们要涌上617公里长的地铁、1.7万辆公交车、4.8万辆出租车和数百万辆的私家车和电动车。这是让人由衷叹为观止的世界上最为庞大而又精密的城市机器,如萨缪尔森所言,这市场的神奇魔力之下,这一切却总是井井有条。几乎每一扇窗户和门都会妥善打开和关好,夜幕降临,车水马龙,但没有人会找不到自己在大上海的立足之地。

-300-700米,长110公里的黄浦江和长达60公里的地铁2号线,构成这座超级城市的主框架。从1992年引入市场机制到2001年加入世贸10年间,平均每天从天南海北有超过1100个新居民涌入。而从2002至今15年中,每天新增的居民更高达1400人(这相当于很多历史时间内从全球涌入美国的新移民规模和强度)。一百年前泊来文化冲击融合形成的基因,和世界上最为庞大的族群的进化本能,在这个冲积出来的土地上剧烈反应,形成了约1500平方公里的庞大城区,这里是世界的上海市,中国的上海滩。

每天超过1000个新居民加入,意味着对空间使用的高度竞争和严重稀缺。但各种不同起点的家庭,都能在上海滩立足,离不了为他们提供立足之地的约200万个房东。这座城市始于移民,兴于移民,空间的结构和格局也天然地对移民友好:虽然最大的住宅单位建筑面积会超过700平米,但最小的只有7个平米,平均的单位住宅建筑面积约65平米(室内面积约53平米),中位数建筑面积约55平米左右(室内面积约48平米)。

200万个房东 

2017年,在连续两年交易了市值近2万亿元的住房之后,上海合法的住宅单位(residential units)终于也达到了新的里程碑:超过1000万个。这1000万个具有独立法律资格的住宅单位,平均建筑面积65平米,每个家庭平均人口2.3个。大约60%以上的居民家庭住在自己的房产里(约700万套,占全部住房套数的70%),大约300万个住房单位由约200万个房东所拥有,和其他不具有完全居住法律地位的约50万个宿舍和共享公寓单位一起,容纳了上海40%左右的常住人口。这300万套房产为200万个房东每年带来约2000亿元的租金收入,形成了总市值约12万亿元的出租资产。

 

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